Война с пятиэтажками с истекшим сроком годности - предмет особой гордости московских властей. И это справедливо: ни в одном российском городе не ведется такой мощной атаки на ветхие "хрущобы". Великое переселение граждан по своему размаху напоминает эпоху 60-х, когда люди массово прощались с коммуналками. Правда, в отличие от тех времен теперь счастье жить в отдельной квартире не затмевает собой мелочи вроде района проживания или количества комнат. Не то новоселы стали привередливее, не то власти беспардоннее, но жители пятиэтажек, назначенных под снос, привычно воспринимают расселяющие органы не как благодетелей, а как захватчиков. Каждая двадцатая семья решает вопрос с переездом в суде. Устав от волнений, разногласий, конфликтов и полной зависимости от городских чиновников, москвичи перешли от митингов к реальным действиям. Один из первых "народных" проектов реконструкции своих домов предложили жители трех пятиэтажек на юго-западе Москвы в районе проспекта Вернадского. Они готовы сами заняться своим переселением, используя в качестве капитала участок земли под своими домами.

Квартал 34-35 района "Проспект Вернадского" - место знаменитое. Эти несколько гектаров земли были отведены в 1999 году под эксперимент с "немецкой" ипотекой по схеме "половину накопил - на остальную сумму получи кредит". Был создан российский аналог ссудно-сберегательной кассы, а в качестве площадки компании отвели упомянутый квартал 34-35. Эксперимент закончился полным провалом - первые два дома, заложенные ССК, были проданы по обычной коммерческой схеме, при этом всего семь процентов покупателей воспользовались обещанной ипотекой. Да и эти два дома стоят незаконченными - компания поссорилась со строителями. Зато для жителей трех пятиэтажек 69А, 69Б и 71А по улице Удальцова эти годы не прошли даром - они поняли, что ждать устраивающего их варианта расселения от города придется еще долго, поэтому решили взять процесс под контроль.

- Когда мы поняли, что нам никто не дает информации о том, куда и когда нас собираются переселять, мы заволновались, - рассказывает "Известиям" председатель ЖСК "Восток" Елена Задорина. - А когда узнали наконец, что нам предлагают, решили сами разработать проект переселения, который бы нас полностью устраивал.

Жителей предлагали переселить в новый дом-"треугольник" в Тропареве-Никулине. Но им там не понравилось: две стороны из трех выходят на север, комнаты меньше, а коридоры больше. Не говоря о том, что переезд в новый район в Москве - это почти как в другой город: нужно менять школу, искать няню... Кооператоры решили сделать так, как им удобно, - построить новый дом вплотную к старому и переехать в него всем кооперативом, сохранив привычный уклад жизни.

Для разработки проекта пригласили проектировщиков, которые подготовили проект экономичного дома, основываясь на разработках жилых домов для российских "северов". "Для нас экономия тепла и энергии важна - мы же за все собираемся платить сами", - уточняет член правления товарищества собственников и депутат районного муниципального собрания Евгений Петров.

Идея такая: на участке между двумя домами строится стартовая высотка. В нее перебираются две пятиэтажки в полном составе. После их сноса освобождается место, где возводится коммерческий дом и дом для жителей оставшейся пятиэтажки. Соотношение площадей для переселенцев и для продажи - один к трем, то есть практически такое же, как сегодня в городских программах. Но для жителей масса преимуществ: планировки квартир продуманы специально под их требования, не придется менять район, в проекте заложены гаражи, а главное - нежилые помещения, 10% которых товарищество собственников планирует оставить за собой, чтобы окупать содержание дома. Дело за малым - запустить проект.

- Инвесторы интересуются, многим нравится, - рассказывает Евгений Петров. - Надо только оформить права пользования на земельный участок, это вполне возможно. Земля должна быть нашим главным взносом в этот проект.

- Но межевание на уровне кварталов в Москве не проведено.

- Пошлем запрос в Москомзем и будем действовать в зависимости от ответа. Если пришлют ответ "ваша очередь подойдет через 60 лет" - подадим в суд на бездействие. А если ответят согласием - проблем нет... Оформим собственность на землю и окончательно определимся с порядком инвестирования. Право застройки у нас как у товарищества собственников уже есть.

- А если не договоритесь с соседями, которые не захотят почти год жить практически на стройке?

- Мы знаем друг друга 40 лет - договоримся. Когда строят для себя, неудобства переносятся легче. К тому же для жителей это хорошая возможность контролировать ход строительства - оно идет в буквальном смысле "на глазах"...

Глава комиссии Мосгордумы по жилищной политике Дмитрий Катаев: "Не понимаю, почему сверхприбыль должна достаться инвестору, а не жителям"

Депутаты Мосгордумы, судя про настрою главы думской комиссии по жилищной политике Дмитрия Катаева, с позицией исполнительной власти категорически не согласны.

Дмитрий Катаев: Процесс происходит очень по-советски: уважаемый бюрократ решает, что кому дать, где что построить и у кого что взять. Все решается на административном уровне, а потом к людям приходят и говорят: "Мы тут посоветовались и решили. Радуйтесь".

известия: Ну и что? Процесс идет. В Санкт-Петербурге и того нет.

Катаев: Правильно, в подавляющем большинстве люди после переселения живут лучше. Есть и денежный вариант компенсации за оставляемую квартиру - правда, им никто не пользуется, потому что сумма получается гораздо меньшей, чем реально стоит квартира, которую вы можете получить натурой... Речь о другом: возможно, стоит подумать о действительно рыночном варианте компенсации, об утраченной выгоде жителей пятиэтажек.

известия: Что значит утраченная выгода?

Катаев: Если у вас на нефтяном месторождении стоит шалаш и он дает вам право собственности на нефтяное месторождение, то цена шалаша - цена месторождения. Продавая шалаш, вы теряете нефть - вот что такое, по-моему, утраченная выгода. Реальная прибыль в 100-200 процентов, которую можно получить с микрорайона, реконструировав его. Почему эта прибыль должна достаться уважаемому инвестору?

известия: Потому что он вкладывает свои деньги, знания и силы.

Катаев: А кто его просит? Кто мешает жителям вложить свои деньги?

известия: Обычно у жителей пятиэтажек нет таких средств.

Катаев: Они просто не знают, что они у них есть. Они пользователи земли, имеют право стать собственниками, могут нанять менеджера, найти инвестора и получить эту прибыль. Естественно, поделиться с городом по-божески. При этом люди сами принимают свой проект, получают прибыль - причем гораздо большую, чем сейчас. Процесс становится прозрачным, и в результате город тоже получит больше.

известия: Звучит очень идеалистически - примерно как "кухарка, управляющая государством".

Катаев: Кухарки с тех пор немножко поумнели, и у них хватит ума нанять толкового менеджера. В Гражданском кодексе говорится, что имущество изымается для государственных нужд только в том случае, если собственник сам не может или не хочет реализовать эти самые нужды. А если я хочу и могу? Захочу - найду инвестора, захочу - деньги из кармана достану.

известия: Какие деньги? Как правило, в пятиэтажках живет социально беспомощный контингент - кто мог и хотел, уже давно улучшил свои жилищные условия.

Катаев: Неправда. Около каждой пятиэтажки стоят приличные иномарки. Москва пока в этом отношении абсолютно перемешана. Я уверен на сто процентов: брось клич - и найдется с десяток домов, которые абсолютно готовы к тому, чтобы оформить право на землю, нанять менеджера, привлечь инвестиции и выступить в качестве субъектов, инициаторов реконструкции в рамках градостроительных планов. А за ними последуют многие. Или мы будем жить с нянькой до бесконечности, или все-таки вылезать из коротких штанишек.

известия: Вы вносили в закон "О гарантиях..." соответствующие поправки?

Катаев: В Гражданском кодексе и в действующем московском законе "О гарантиях..." есть норма о приоритетном праве собственников участвовать в инвестициях. Проект мэра эту норму исключает, я внес поправку, чтобы ее сохранить и развить. Так или иначе, жителей необходимо допустить к процессу переселения.

известия: Так они уже допущены - в законе есть положение о советах по переселению.

Катаев: Пока есть. Советы по переселению имеют мало прав, они слабые, вялые, но они создаются и имеют право участвовать в процессе. В новом законе добрая половина их прав урезается, то есть даже в таком виде они кому-то мешают.

известия: Во многих домах вопрос стоит так остро, что можно просто не успеть реализовать свой проект - здания слишком ветхие.

Катаев: Думаю, без мэрии они успеют гораздо быстрее. Вот вам пример - я живу в Левобережном районе. Реконструкции ждем десять лет и будем ждать еще столько же. Меняются, приходят и уходят инвесторы, а мы остаемся в своих домах.

известия: Что вы можете назвать самым большим успехом и самым большим провалом в процессе борьбы за права жителей пятиэтажек?

Катаев: Успехом будет, если добьемся нормы о переселении людей не "в пределах района проживания", а в границах своего района или соседних. К сожалению, пока не удалось сдвинуть с места абсолютно хамский и беззаконный порядок переселения, когда людей сначала отселяют по договору временного найма, а потом оформляют собственность. Я пока не знаю случаев, когда кого-то на этом надули, но это настолько юридически беззащитно, что рано или поздно произойдет какое-то безобразие.

Заместитель главы департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы Николай Федосеев: "Люди пытаются урвать у города как можно больше"

Главный документ, от которого зависит жизнь переселенцев из пятиэтажек, - московский закон "О гарантиях города Москвы гражданам, освобождающим жилые помещения". Заглядывая в него, чиновники решают, сколько, кому и где причитается новых квадратных метров (или денег) взамен старой квартиры. Сегодня в городской Думе готовится новая редакция этого судьбоносного для каждого третьего москвича закона. Специально для "Известий" позицию мэрии по поводу переселенцев озвучил заместитель главы департамента муниципального жилья и жилищной политики Николай Федосеев.

известия: Если раньше можно было расселять людей в пределах города, то теперь в законе появилась фраза о том, что делать это нужно "в пределах района проживания". Но никто не знает, что это значит.

Николай Федосеев: Это значит - на территории района, в котором человек живет, или нескольких прилегающих районов. В любом случае - в пределах одного административного округа. В законе мы это понятие расшифровали.

известия: Почему из закона убирается норма об обязательном заключении предварительного договора с переселяемыми? В конфликтных ситуациях она нередко спасала граждан от переезда в окрестности Капотни...

Федосеев: Представьте: я вам предлагаю прекрасную новую квартиру, вы ее смотрите, вас все устраивает. Говорите: "Согласная я". Почему бы нам не подписать документы сразу - либо договор найма, если вы наниматель, либо договор мены, если собственник? Зачем здесь предварительный договор?

известия: А вдруг меня не устраивают ваши варианты и я пойду в суд?

Федосеев: Из 20 тысяч семей, которых мы переселяем ежегодно, без долгих споров и судов обходятся 19 тысяч. Зачем мне 19 тысяч предварительных договоров? Мы же на бумагу порубим весь лес в Карелии и Сибири! Да, у меня есть одна тысяча случаев, когда мы с гражданами не достигаем согласия сразу, и тогда этот договор нужен. Так в законе и написано: "может быть заключен предварительный договор". Не понимаю, почему это вызывает такую бурю негодования...

известия: Почему жителей лишают приоритетного права инвестировать в строительство дома на месте старого?

Федосеев: Лишить можно того, что было. Приоритетного права на инвестирование не было и нет ни в одном законе. По Конституции, у всех граждан РФ одинаковые права, в том числе и на инвестирование. Поэтому, дав жителям приоритетное право, мы не только ущемим права других инвесторов, но и нарушим Основной закон страны. Фактически это будет понуждением к сделке. У застройщиков просто прекратится инвестиционная деятельность.

известия: Почему город норовит разогнать ЖСК в домах, которые идут под снос? Мне попадался на глаза приказ, которым префект Северного округа потребовал от правлений всех кооперативов пятиэтажек провести общие собрания и самораспуститься. Это чтобы было легче "отстреливать" - простите, расселять - поодиночке?

Федосеев: Дома ЖСК - не городское жилье. Формально город этим людям ничего не должен. Если завтра, через год или три там начнут падать плиты на голову - по большому счету, это проблема собственников и их объединений. Но мы говорим: "Ребята, мы можем вас переселить". В госреестре собственность оформлена на Иванова, Петрова и Сидорова, с конкретными собственниками решаются вопросы и подписываются договоры. Именно поэтому мы предлагаем: соберите членов-пайщиков и примите решение, что ЖСК ликвидируется. Сведения о том, что, как только они это сделают, мы их всех отправим в Южное Бутово, мягко говоря, не соответствуют действительности. Хотите ЖСК? Мы не против - берите этот дом, отказывайтесь от предложений городских властей, но и всю ответственность за переселение или непереселение берите на себя.

известия: Вы не боитесь, что найдется слишком много таких объединений, которые готовы взяться за переселение самостоятельно?

Федосеев: Ради бога. Никто не мешает ЖСК прийти к инвесторам-застройщикам или в любой банк, на каких-то условиях с ними подписать договор и делать все, что им заблагорассудится. Естественно, в рамках законодательства. Другое дело, когда правление ЖСК понимает: если людей поднять на борьбу с городом, можно выбить что-то и побольше - в том числе для себя.

известия: Как-то плохо вы думаете о людях - не все же пытаются решить свои проблемы за счет города...

Федосеев: Я не знаю таких, кто бы не хотел решить проблемы за счет города. В 98% судов - элементарное желание получить больше, чем предписано законом. Помню, был гражданин, который жил в столетнем деревянном двухэтажном доме на будущей трассе Третьего кольца. Страсбургский суд, права человека и так далее, и тому подобное... Какое же у него было горе и возмущение, когда кольцо сделало поворот, - это оказалось дешевле, чем построить ему новый дом в центре Москвы.

известия: Судя по вашим словам, закон "О гарантиях..." рассчитан на ситуацию "падающей плиты". А если она не падает, а просто коммерческому инвестору понравился участок. Пользуясь этим законом, он получает очень благоприятную для себя ситуацию.

Федосеев: Откуда мы, обыватели, знаем, когда повалится плита? Когда в Питере начал складываться дом, катастрофа застала людей врасплох. Определить степень ветхости дома могут только специалисты, и то далеко не всегда заранее. А за жертвы спросят с нас, чиновников.