Главный вопрос

Что готовит жителям проект планировки квартала 34-35

 

Архитекторы и инженеры – разработчики проекта планировки квартала 34-35 – не берутся ответить на вопросы: когда снесут наш дом? Какая квартира и где будет предоставлена взамен имеющейся? Эти вопросы, по их словам, следует задавать префектуре ЗАО, управлению Департамента жилищной политики и жилищного фонда в округе. Задача разработчиков – «определить ресурсы территории, выявить возможности ее застройки, наметить объемы нового строительства, реконструкции существующих зданий».

Однако ответы на поставленные вопросы прямо определяют именно «объемы нового строительства» и «ресурсы территории».

Давайте попробуем сами проанализировать представленные материалы и найти ответ на главные вопросы – какова судьба нанимателей муниципального жилого фонда и собственников квартир, когда и где будут предоставлены жилые помещения, на каких условиях, останутся ли желающие жители в своём квартале в соответствии с постановлением Правительства Москвы от  15.06.2004 №404-ПП «Об обеспечении права жителей города на сохранение места проживания при переселении» или им придётся осваивать новые для себя территории.

Важнейшей составной частью исходных данных по жилому кварталу являются сведения о жителях, как о нанимателях и собственниках квартир, как о потребителях социальных услуг (медицинская помощь, дошкольные учреждения, школы и другие). О размере необходимой компенсации в связи со сносом по площадям и количеству комнат. Необходим также прогноз изменения этих параметров по всем этапам реконструкции. Однако таких достоверных и одновременно актуальных данных о структуре населения по возрасту, по потребности в социальных услугах, по владению жилищным фондом разработчики не использовали.

Анализ отношений собственности произведён крайне поверхностно, не выявлены имущественные отношения по многим объектам. Это может привести к торможению и даже невозможности реализации проекта реконструкции в том виде, в каком она задумана. Приведём такой пример: ул. Лобачевского, 66-А – здание, занимаемое Управой района Проспект Вернадского и Государственной налоговой инспекцией №29 ЗАО г.Москвы. В обоих случаях в таблице, отражающей существующее положение, в графах «№ договора по землепользованию» и «№ договора по имуществу» стоит «нет сведений». Что это означает? Что отношения не оформлены? Или что они оформлены, но информация об этом у разработчиков почему-то отсутствует?

Имущественные отношения по многим нежилым объектам описаны именно так – «нет сведений». В этом случае непонятно, каким образом эти объекты должны быть включены в процесс реконструкции. В отношении жилой застройки указано на наличие «незначительной» части ЖСК. Насколько нам известно, информация у ЖСК не запрашивалась, в результате чего таблицы по жилому фонду содержат существенные ошибки. Жилой фонд ЖСК, который можно только рекомендовать к сносу пока нет договорённости с собственниками, указан в том же разделе, что и дома городской собственности. В домах городской собственности не указаны квартиры, находящиеся в собственности города и в собственности граждан.

Большой интерес вызывает судьба объектов социальной сферы – поликлиник, школ, детских садов. Здесь многое зависит от требований, предъявляемых разработчикам окружными управлениями Департаментов здравоохранения и образования города.

Информация окружным управлением Департамента здравоохранения не представлена вовсе! Обращение депутатов к главным врачам поликлиник детской и для взрослых выявило большие трудности, связанные с отсутствием специальных помещений, кабинетов. Жителям района нужны многие врачи-специалисты, современное оборудование, а помещений для них нет. Разработчики проекта планировки не затребовали информацию по существующим объектам здравоохранения, но почему-то посчитали, что пристройки между зданиями для всех жителей квартала, с учётом увеличения их численности, будет достаточно. То есть исходили не из потребности населения в услугах здравоохранения, а из «архитектурных» соображений.

Согласно информации, представленной окружным управлением образования, сегодня у нас в квартале 145% школьных мест, то есть в полтора раза больше, чем требуется по нормативам. Указывается, что наполняемость школы №256 составляет около 50% плановой мощности. Однако в действительности эта школа не может быть заполнена на 100% из-за того, что почти половину помещений занимает окружной Методический кабинет.

Многие ученики вынуждены проходить обучение вне квартала 34-35 из-за фактического изъятия учебных площадей и аварийного состояния самих школ. Низкая заполняемость является следствием недостаточного выделения средств на содержание школ и отвлечения площадей на нужды аппарата управления, а вовсе не следствием низкой потребности в учебных местах.

         Таким образом, уже на стадии подготовки проекта планировки закладывается нехватка школьных мест в ходе проведения и после окончания реконструкции квартала. Это является следствием искажения Управлением Департамента образования существующего положения.

         Не созданы в квартале 34-35 и условия для проведения занятий по дополнительному образованию детей. Если 10-15 лет назад в районе имелись помещения для работы с детьми во внеурочное время, то теперь все они заняты коммерческими организациями. Специально оборудованные отдельные помещения, как это требуется для работы с детьми в рамках дополнительного образования, могут быть размещены в пристроенном здании к школе №324, однако вместо строительства дополнительного многоэтажного корпуса предлагается реконструкция с пристройкой одноэтажного помещения – актового зала. Непродуманность архитектурного решения приводит к тому, что обеспеченность учащихся зелёными насаждениями оказывается вдвое ниже норматива.

Хочется обратить внимание, что первоначально предполагалось строительство специализированного школьного комплекса напротив школы №256. Именно о нём говорит Руководитель стройкомплекса Москвы В.Ресин (газета «Вечерняя Москва», 2004, 15 марта) Существующие же школы должны были быть реконструированы, их площади должны были быть расширены за счёт пристроенных корпусов. Сейчас предполагается пристройка только одного корпуса к школе №256, а вместо  новой школы – строительство коммерческого дома (поз. К19).

Достаточно странным выглядит и вывод, который делают разработчики по результатам исследования существующей ситуации: «хаотичность архитектурно-планировочной структуры квартала, нечёткость границ озеленённых участков общего пользования, отсутствие развитой системы обслуживания населения». Такой вывод предполагает, что квартал 34-35 формировался на протяжении многих лет стихийно, дома строились произвольно. Наоборот, на плане квартала видно, что развитие квартала шло планомерно. Дома были ориентированы таким образом, чтобы обеспечить наилучшую освещённость квартир и помещений общественных учреждений. Конечно, в годы застройки квартала нормативы строительства были другими. Но они были, и квартал создавался в соответствии с ними. Значительные площади сложившихся озеленённых территорий кажутся разработчикам проекта планировки избыточными, и они предусматривают их уменьшение по современным нормативам.

Представляется, что гораздо более справедливым было бы обосновывать реконструкцию квартала необходимостью реновации[1] 5-этажной застройки и изменением нормативов по плотности застройки для достижения экономической эффективности.

         В отношении системы обслуживания населения, тоже не совсем понятно, как это могут определить планировщики и строители, а не собственники объектов недвижимости. Разработчики проекта ссылаются на нормативы: на запланированное количество жителей требуется определённое количество объектов коммунально-бытовой сферы, культурного и социального назначения. Снова непонятно, почему запланировано аж 7 аптек, 4 предприятия общественного питания (рестораны) и ни одного магазина продовольственных, хозяйственных, канцтоваров, галантереи, тканей и проч. В квартале нет многих предприятий бытового обслуживания (служб ремонта техники, одежды, обуви, химчистки, бани и др.), нет помещений социального назначения (для совместных встреч, отдыха жителей старшего поколения). Или это ненормируемые объекты?

Неясной оставлена в проекте планировки ситуация с объектами здравоохранения. Взрослая и детская поликлиники на всех этапах реконструкции должны обеспечить бесперебойное обслуживание всё возрастающего населения. При этом рядом с поликлиниками имеется достаточный резерв земли для развития. Однако разработчики совершенно не уделили внимания этой проблеме. Ограничились неясными прорисовками, не определили необходимые дополнительные площади исходя из потребностей прироста населения.

Самым главным является то, что представленный проект оказывается экономически неэффективен, а для покрытия убытков требуются ресурсы города - денежные средства бюджета или земельные участки вне квартала! В настоящее время нет документов, которые свидетельствуют о безвозвратном выделении средств города на покрытие дефицита по кварталу 34-35. Поэтому представляется, что предложенный проект нереализуем. В случае принятия такого проекта планировки будет продолжена уже идущая с 1994 года практика захвата застройщиками наиболее перспективных участков для коммерческих проектов, а для остальных жителей перспектива реконструкции отложится на неопределённое будущее.

Вот элементарный расчёт. Общая площадь сносимых 5-этажных домов – 169,93 тыс.кв. м (данные авторов проекта). Совершенно очевидно, что за более чем 50 прошедших со времени строительства пятиэтажек лет в нашей стране произошли положительные изменения в области архитектуры и строительства, защиты прав граждан. Жители вправе рассчитывать на более комфортное, более современное по планировке жильё. Тем более, что наш замечательный квартал стал таким в том числе благодаря их конкретным усилиям – их работам на субботниках, оплаты ими обслуживания и благоустройства территории и т.д. Возьмём минимальный коэффициент 1,3 на увеличение площади новых квартир с целью создания более комфортного жилья (на самом деле этот коэффициент должен быть значительно больше - до 1,7, так как закон отдал собственникам квартир в собственность долю в земельном участке их дома!). С учётом коэффициента минимально необходимое количество жилья в квартале для переселения составит 220,91 тыс.кв.м. В соответствии с московской практикой для заинтересованности инвестора в этом случае всего должно быть построено 736,37 тыс.кв. м жилья. Разработчики запланировали строительство 326,63 тыс.кв.м, то есть 44% от потребности. При этом ничего не говорится о каких-либо площадках для строительства вне квартала, хотя это противоречило бы законодательству.

Таким образом расчёт по объёму вводимого жилья показывает, что предложенный проект планировки экономически невозможно реализовать без привлечения громадных средств из бюджета.

Напрашивается и второй вывод – подразумевается, что при переселении большинство жителей квартала будут вынуждены покинуть его. Например, на стр. 42 говорится, что «сохраняемое население» составит 2486 человек. При этом дополнительные площадки вне квартала под строительство домов для переселения жителей не определены.

Рассмотрим подробнее результаты «Экономической оценки реализации «Проекта планировки территории кв.34-35 района Проспект Вернадского города Москвы (ЗАО)», произведенной специалистами научного отдела инвестиционно-строительного комплекса НИиПИ Генплана г. Москвы. Учитывались такие общие реалии как возможная нестабильность финансовой системы, дефицит бюджетных средств, отсутствие стабильной законодательной базы, экономические и политические риски. Предполагалось в первую очередь выявить возможности инвестирования внебюджетных средств и, в основном, средств инвесторов.

Экономисты сразу отмечают те факторы, которые осложняют реализацию проекта планировки в предложенном виде:

1) значительные объёмы строительства жилья для переселения при жёстких регламентах использования территории[2];

2) имеющаяся точечная застройка исключительно коммерческого назначения (более 153 тыс.кв.м) при полном отсутствии домов для переселения жителей (решением постановления Правительства Москвы от 24.02.1998 №139 предусматривалось строительство 50 тыс.кв.м жилья для переселения);

3) соотношение запроектированного коммерческого и переселенческого жилья 35% и 65% соответственно.

Делается единственно возможный вывод «об инвестиционной непривлекательности обособленной программы жилищного строительства в квартале, нацеленной на обеспечение переселения, в основном, внутри кв.34-35». Другими словами, коренным жителям в квартале не место!

Несмотря на то, что «большой объём жилья для переселения в кв.34-35 существенно ограничивает сферу участия внебюджетных источников финансирования», рассматривается 3 варианта реализации проекта планировки с целью выявления возможностей рефинансирования. Обращаем внимание, что в основу расчётов положена норма прибыли не ниже учётной ставки ЦБ РФ (13%), в то время как реально в Москве средства инвестируются при норме прибыли 300-400% и более. Рассчитывать на то, что застройщики мгновенно «перевоспитаются», увидев проект планировки, не приходится. Как правило, инвесторы игнорируют конкурсы, на которых предлагаются проекты с невыгодными условиями.

Вариант I. Рассматривается вся территория квартала по всему перечню запроектированных объектов. Деятельность инвестора в реализации проекта становится убыточной – показатель нормы прибыли имеет отрицательное значение. Только лишь переложив все затраты на бюджет города, освободив инвестора от компенсационных выплат и согласившись на строительство инвестором лишь 20% жилья для переселения (сейчас инвестор финансирует 40%), удаётся выйти на норму прибыли для инвестора 16%.

Вариант II. Рассматривается территория квартала без локального многофункционального центра, строительство которого по программе «Новое Кольцо Москвы» запроектировано на пересечении пр-та Вернадского и ул. Удальцова на месте сноса 8 пятиэтажных домов (2-я очередь) (поз. К39, К40). Этот вариант, так же как первый, убыточен для инвестора вследствие значительного объёма переселения из сносимых домов. В большей степени, чем первый, он убыточен для города.

Вариант III. Аналогичен варианту II, но реконструкция части квартала между Боровским шоссе и ул. Коштоянца осуществляется за счёт города. Реконструкция остальной части квартала осуществляется при участии инвесторов и бюджетных источников финансирования. И в этом случае затратная часть инвестиционного проекта реконструкции кв.34-35 превышает возможные доходы несмотря на привлечение бюджетных средств в дополнение к участию инвесторов. И только при освобождении инвестора от компенсационных выплат городу, финансирования объектов социальной, инженерно-транспортной и пр. инфраструктуры за счёт бюджетных средств, строительство инвестором всего лишь 14% жилья для переселения удаётся повысить норму прибыли до 15%.

Фактически экономический анализ выявил абсурдный результат работы проектировщиков: для того, чтобы инвестору выйти на куцую рентабельность в 13%..15% в одном из наиболее инвестиционно привлекательных районов Москвы бюджет города должен истратить сумму порядка полумиллиарда долларов.

В этом результате всё перевёрнуто с ног на голову. Проект должен быть таким, чтобы первоначальные вложения были возвращены бюджету инвесторами, которые будут вкладывать деньги только на условиях, соответствующих средним условиям для данной отрасли в данном месте, а в ходе реализации проекта должны быть достигнуты социальные цели.

В заключение хочется поставить ряд вопросов в связи рассмотрением проекта планировки и ситуации в квартале в целом.

1.     Почему допущено невыполнение постановления Правительства Москвы от 24.02.1998 №139, согласно которому в кв.34-35 должно быть построено 50 тыс.кв.м жилья для переселения и как будет исправлена эта ситуация?

2.     В постановлении Правительства Москвы от 18.05.2004 № 301-ПП «О дальнейшем развитии ипотечного кредитования и завершении комплексной реконструкции квартала 34-35 района Проспект Вернадского» предполагается подписание дополнительного соглашения к генеральному контракту от 19.10.1998 №1184 (п. 5.1). Надо ли это понимать как продолжение разрушительной деятельности ОАО «Строительная сберегательная касса» в квартале или как свёртывание этой деятельности?

3.     Когда будут обнародованы результаты проверки деятельности ОАО «Строительная сберегательная касса», которые явились одной из причин конфликтов с жителями и замораживания процесса реконструкции?

4.     В проекте планировки нечётко определены участки для строительства точечных стартовых домов. Поскольку в их числе указывается и коммерческий комплекс, строительство которого предполагается на месте снесённых дд. 71-б, 73-а,б по ул. Удальцова, возникает вопрос, не окажутся ли все эти «стартовые» дома коммерческими. Такое уже произошло с домами 81-1, 79-1, 77-1 и 69-1 по ул. Удальцова.

5.     Отсутствует проект межевания квартала (планировочное разделение территории на земельные участки), хотя распоряжение Правительства Москвы от 29.07.2004 №1526-РП «О разработке проектов межевания жилых территорий» требует его наличия в составе проектов планировки при реконструкции и реновации существующих кварталов сложившейся застройки (п. 1.1). Таким образом собственники квартир лишены возможности оформить в собственность землю и опираться на выкупную стоимость квартиры. Следовательно собственники вынуждены либо отказываться от значительной доли принадлежащего им имущества, либо отказываться от согласования проекта планировки.

6.     Созданы условия, на которых ни один инвестор не будет вкладывать деньги в реконструкцию квартала. При этом плотность застройки (этажность) строго регламентирована, хотя именно в изменении плотности застройки или в выделении земельных участков вне квартала кроется возможность решения этой непростой задачи – оставить в квартале его коренных жителей в соответствии с их желанием.

Нам говорят, что расходы возьмёт на себя город. Сомнительно, поскольку, во-первых, в бюджете эти средства не предусмотрены, а во-вторых, город не может обеспечить жильём даже внеочередников.

Можно предположить следующее развитие событий: без конкурса (а кто пойдёт на такие условия!) вводится «свой» инвестор. И вот тогда уже меняются градостроительные регламенты[3], оказывается возможным строительство домов совсем другой этажности. Будут построены и прекрасные школы, и другие объекты соцкультбыта. При этом жители, напуганные якобы перспективой расселения не ранее 2016 года, отсутствием учебных мест в школах, переполненностью поликлиник, с радостью соглашаются получить квартиры раньше и вне квартала.

Фактически разработчики проекта планировки уклонились от решений важнейшей задачи – подготовить тщательно обоснованный проект, который использует потенциал квартала для проведения реконструкции с учётом интересов жителей. Социальные цели не ставились и не решались разработчиками. Это при том, что в условиях Москвы успешно реализуются проекты реконструкции и на гораздо менее инвестиционно привлекательных территориях.

Поэтому сейчас фактически требуется определить, как действовать дальше – дорабатывать этот проект, добиваясь решения социальных задач на основе экономически эффективных планировочных решений, или привлекать на конкурсной основе другие коллективы проектировщиков.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ и на основании решений муниципального Собрания по проекту планировки проводятся публичные слушания. Нам важно знать ваше мнение. Готовы ли вы поддержать проект планировки в том виде как он есть? Какие имеются предложения? Считаете ли вы, что переселение должно вестись только на территории квартала (понятно, что если жителя устраивают условия при изменении района проживания, об этом также следует заявить именно сейчас)? Более того, считаю чрезвычайно важным предоставить жителям возможность заключить ­предварительный договор, в котором определить, в том числе, район проживания. Это необходомо делать именно на стадии проекта планировки, чтобы определить необходимое количество жилья для переселения в квартале.

 

Вы можете направить свои письма, обращения, анализ рассмотренной ситуации и пр. в Муниципалитет, депутатам, Руководителю муниципального образования, лично передав секретарю или направив по почте (119115, Москва, ул. Удальцова, 31-а). Информация о встрече с разработчиками проекта планировки будет распространена дополнительно.

Дополнение. Уже когда статья находилась в печати, поступило письмо от Департамента здравоохранения, который уже предложил внести изменения в проект планировки: на территории существующих поликлиник построить новую поликлинику для взрослых на 1100 посещений в смену, старое здание отдать детской поликлинике, а в детской разместить стоматологическую поликлинику. После внесения изменений Департамент здравоохранения рассмотрит проект повторно.

Уважаемые жители, напоминаем Вам, что проект планировки, до его принятия, будет корректироваться, возможно, неоднократно. Наша с Вами задача – высказать своё мнение, свои замечания и следить за всеми этапами реконструкции квартала 34-35. На всех этапах органы власти, принимающие решения, обязаны также принимать во внимание решения общих собраний собственников, принятые и оформленные в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.